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Modificar la Tercera Disposición Final del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, aprobado por Resolución Conasev N° 001-97-EF/94.10


Resolución de Superintendencia N° 00038-2017
Publicado el 08/12/2017

Lima, 7 de diciembre de 2017

VISTOS:

El Expediente Nº 2017040955 y los Informes Conjuntos Nos. 1167 y 1249-2017-SMV/06/10/12 del 10 de noviembre y 1 de diciembre de 2017, respectivamente, emitidos por la Oficina de Asesoría Jurídica, la Superintendencia Adjunta de Supervisión Prudencial y la Superintendencia Adjunta de Investigación y Desarrollo; así como el proyecto de modificación del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos y del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (en adelante, el Proyecto);

CONSIDERANDO:

Que, conforme al inciso a) del artículo 1° del Texto Único Concordado de la Ley Orgánica de la Superintendencia del Mercado de Valores, SMV, aprobado mediante Decreto Ley N° 26126 y modificado por Ley N° 29782, Ley de Fortalecimiento de la Supervisión del Mercado de Valores (en adelante, Ley Orgánica), la SMV está facultada para dictar las normas legales que regulen materias del mercado de valores;

Que, de acuerdo con el inciso b) del artículo 5° de la Ley Orgánica, el Directorio de la SMV tiene por atribución la aprobación de la normativa del mercado de valores, mercado de productos y el sistema de fondos colectivos, así como aquella a la que deben sujetarse las personas naturales o jurídicas sometidas a su supervisión;

Que, mediante Resolución Conasev N° 001-97-EF/94.10, se aprobó el Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, el mismo que establece el régimen aplicable a las sociedades titulizadoras y a los fideicomisos de titulización con valores colocados mediante oferta pública;

Que, la citada resolución regula los supuestos bajo los cuales se constituyen los “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA”, patrimonios cuyos certificados de participación son colocados por oferta pública primaria y cuya finalidad es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso;

Que, para promover el desarrollo de esta estructura, es necesario introducir algunas precisiones a la Tercera Disposición Final del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, vinculadas a la inclusión de un nuevo órgano encargado de las decisiones de inversión; así como respecto a la base de cálculo del porcentaje de activos que deben estar destinados al objetivo de la titulización, entre otras. Estas precisiones revisten esencial importancia para el desarrollo de la mencionada estructura financiera y han sido solicitadas por la industria;

Que, el comité técnico en el caso del Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA, ejerce sus funciones con autonomía en el marco del acto constitutivo, ello, sin perjuicio de la responsabilidad de la sociedad titulizadora de velar por que dicho comité actúe respetando lo que se hubiere establecido en el acto constitutivo;

Que, por otro lado, resulta necesario mantener una homogenización, en lo que resulte aplicable, entre el Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA y el Fondo de Inversión en Renta de Bienes Raíces- FIRBI, regulado por la Cuarta Disposición Complementaria Final del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras, aprobado por Resolución SMV N° 029-2014-SMV/01; por lo que corresponde efectuar modificaciones a dicha regulación;

Que, el proyecto fue difundido en consulta ciudadana en el Portal del Mercado de Valores de la SMV, conforme lo dispuso la Resolución SMV N° 034-2017-SMV/01, publicada el 18 de noviembre de 2017 en el Diario Oficial El Peruano, a fin de que las personas interesadas formulen comentarios sobre la propuesta; y,

Estando a lo dispuesto por el inciso a) del artículo 1° y el inciso b) del artículo 5° del Texto Único Concordado de la Ley Orgánica, y el inciso 2 del artículo 9° del Reglamento de Organización y Funciones de la SMV, aprobado por Decreto Supremo N° 216-2011-EF, así como a lo acordado por el Directorio de la Superintendencia del Mercado de Valores en su sesión del 4 de diciembre de 2017;

SE RESUELVE:

Artículo 1°.- Modificar la Tercera Disposición Final del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, aprobado por Resolución Conasev N° 001-97-EF/94.10, según el siguiente texto:

“Tercera.- Fideicomiso de Titulización en Renta de Bienes Inmuebles

El Fideicomiso de Titulización incluirá la denominación “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA” cuando sus certificados de participación hayan sido exclusivamente colocados por oferta pública primaria y la finalidad del patrimonio fideicometido, sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso, y siempre que se cumpla, además, con los siguientes requisitos:

a) Al menos el setenta por ciento (70%) del activo del fideicomiso de titulización esté invertido en activos propios de su objeto de inversión y el remanente en depósitos en entidades bancarias, instrumentos representativos de estos o en instrumentos representativos de deuda emitidos por el Gobierno Central o por el Banco Central de Reserva del Perú.

El requisito referido a mantener el setenta por ciento (70%) invertido en activos propios de su objeto de inversión, será exigible luego de doce (12) meses de realizada la primera colocación de certificados de participación por oferta pública primaria, debiendo dicho cumplimiento, informarse como hecho de importancia. En caso de no cumplirse con este requisito de inversión dentro del plazo establecido, el fideicomiso dejará de tener la condición de “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA” de forma inmediata y definitiva, lo que deberá ser comunicado como hecho de importancia a más tardar el día hábil siguiente de ocurrido dicho evento.

Luego de cumplido el requisito a que se refieren los dos párrafos anteriores, la sociedad titulizadora deberá informar sobre el cumplimento de este requisito en cada oportunidad en la que se encuentre obligada por la normativa a presentar al Registro, los estados financieros intermedios del fideicomiso. En el caso de no presentarse al Registro la información financiera intermedia dentro de los plazos máximos previstos en la normativa, se presume que respecto de ese trimestre el fideicomiso no cumple con el requisito a que se refiere el presente inciso.

Si transcurrieran dos (2) trimestres consecutivos en los que la información financiera intermedia muestre que se hubiese dejado de cumplir con dicho requisito o no se hubiese presentado tal información, se aplica la presunción señalada en el párrafo anterior y, la sociedad titulizadora debe informar como hecho de importancia que el fideicomiso dejó de tener la condición de “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA”. La pérdida de tal condición será a partir de la fecha máxima prevista en la normativa para la presentación de la referida información financiera intermedia.

La condición de “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA” se recuperará a partir de la presentación de aquella información financiera intermedia que acredite que se volvió a cumplir con el requisito a que se refiere el primer párrafo de este inciso. La recuperación de tal condición será a partir de la fecha máxima prevista en la normativa para la presentación de la referida información financiera intermedia.

b) Los bienes inmuebles adquiridos o construidos por cuenta del fideicomiso de titulización para su arrendamiento o cualquier otra forma onerosa de cesión en uso podrán ser transferidos únicamente después de transcurridos cuatro (4) años, contados a partir de la fecha en que fueron adquiridos por el patrimonio fideicometido o en que fue terminada su construcción, según corresponda. Se considera terminada la construcción cuando se haya obtenido de la dependencia municipal correspondiente la conformidad de obra.

c) La sociedad titulizadora debe distribuir y pagar como mínimo una vez al año entre los fideicomisarios, al menos el noventa y cinco por ciento (95%) de la utilidad neta distribuible del ejercicio obtenida por el fideicomiso de titulización. El cálculo de la utilidad neta distribuible para efectos de pago de los rendimientos se determinará sobre la base de las partidas del Estado de Resultados que implicaron un ingreso o salida de efectivo para el fideicomiso de titulización. Las partidas que no hayan sido realizadas al cierre del ejercicio, serán reintegradas al cálculo de la utilidad neta distribuible en el ejercicio en que se realicen. Asimismo, las utilidades que se distribuyan y paguen en exceso de la utilidad neta reportada en el Estado de Resultados se reconocerán como una cuenta por cobrar a los fideicomisarios bajo el concepto de pago anticipado de rendimientos, la cual será compensada al momento de la realización del activo correspondiente. Dicha distribución y pago deberá realizarse a más tardar e
l 30 de abril del ejercicio siguiente a aquel en el que se generó tal utilidad neta distribuible.

d) Los certificados de participación deben ser colocados, por oferta pública primaria, por lo menos a diez (10) diez inversionistas que no sean vinculados entre sí. Para estos efectos, en caso de adquisición de participaciones a través de cuentas globales se podrá considerar como inversionistas a los titulares finales de dichos instrumentos. La sociedad titulizadora deberá acreditar en caso de que lo requiera la SMV, que la colocación cumple con el requisito de dispersión.

La exigencia señalada en el presente inciso no impide los aumentos de capital efectuados por los propios fideicomisarios ni el ejercicio o la transferencia del derecho de suscripción preferente que se pudiera derivar de estos aumentos de capital. Cualquier otra oferta primaria de nuevos certificados deberá realizarse por oferta pública y colocarse por lo menos a diez (10) inversionistas que no sean vinculados entre sí.

El incumplimiento de lo dispuesto en el inciso c) dentro del plazo máximo previsto en dicho inciso, o de lo dispuesto en los incisos b) o d), conllevará la pérdida inmediata y definitiva de la condición de “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces - FIBRA” y deberá ser informado como hecho de importancia.

El acto constitutivo debe establecer la designación de un comité técnico responsable, entre otros, de adoptar las decisiones de inversión con los recursos del fideicomiso de titulización. El comité técnico está conformado por lo menos por tres (3) personas naturales. Los miembros del comité técnico deben contar con una adecuada formación académica y profesional.

La formación académica se evidencia con la obtención de un grado académico de nivel universitario, maestría u otro grado superior.

La capacidad profesional será acreditada a través de la experiencia profesional, de no menos de tres (3) años, en temas relacionados con las finanzas, gestión de portafolios o en actividades propias de la industria inmobiliaria. La experiencia mínima exigida en cada caso, debe haberse obtenido dentro de los últimos diez (10) años. Para la conformación del comité técnico se requiere que por lo menos uno (1) de sus miembros cuente con experiencia en las actividades de la industria inmobiliaria o en actividades similares.

La sociedad titulizadora es responsable de verificar que los miembros del comité técnico cumplan con los requisitos establecidos por esta norma. El acto constitutivo debe contener, como mínimo, las condiciones del nombramiento del comité técnico, sus funciones, responsabilidades y obligaciones. Los miembros del comité técnico serán responsables por los actos que se practiquen en ejecución de sus decisiones respecto al patrimonio fideicometido. Para tal fin, el comité técnico deberá llevar un libro de actas en el que se registren las decisiones adoptadas.

Cuando el objetivo del fideicomiso de titulización, total o parcial, sea la construcción de bienes inmuebles, dicha actividad debe realizarse necesariamente a través de un tercero.

El acto constitutivo y los demás documentos de la oferta deben establecer los montos o porcentajes máximos que representarán los servicios complementarios que se requieran para el desarrollo de la actividad propia del objeto de inversión del fideicomiso de titulización.

Los fideicomisos de titulización que no cumplan con lo mencionado en el primer párrafo de la presente disposición, incluyendo sus incisos a) al d), no tendrán la condición de “Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA” y por tanto no podrán denominarse como tales, debiendo modificar su denominación.”

Artículo 2°.- Modificar la Cuarta Disposición Complementaria Final del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras, aprobado por Resolución SMV N° 029-2014-SMV/01, según el siguiente texto:

“Cuarta.- Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles

El Fondo incluirá la denominación “Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles - FIRBI” cuando sus certificados de participación hayan sido exclusivamente colocados por oferta pública primaria y su objetivo de inversión sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles, que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso, y siempre que se cumpla, además, con los siguientes requisitos:

a) Al menos el setenta por ciento (70%) del activo del fondo esté invertido en activos propios de su objeto de inversión y el remanente en depósitos en entidades bancarias, instrumentos representativos de estos o en instrumentos representativos de deuda emitidos por el Gobierno Central o por el Banco Central de Reserva del Perú.

El requisito referido a mantener el setenta por ciento (70%) invertido en activos propios de su objeto de inversión, será exigible luego de doce (12) meses de realizada la primera colocación de certificados de participación por oferta pública primaria, debiendo su cumplimiento ser informado como hecho de importancia. En caso de no cumplirse con este requisito de inversión dentro del plazo establecido, el fondo dejará de tener la condición de “Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles - FIRBI” de forma inmediata y definitiva, lo que deberá ser comunicado como hecho de importancia a más tardar el día hábil siguiente de ocurrido dicho evento.

Luego de cumplido el requisito a que se refieren los dos párrafos anteriores, la sociedad administradora deberá informar sobre el cumplimento de este requisito en cada oportunidad en la que se encuentre obligada por la normativa a presentar al Registro, los estados financieros intermedios del fondo. En el caso de no presentarse al Registro la información financiera intermedia dentro de los plazos máximos previstos en la normativa, se presume que respecto de ese trimestre el fondo no cumple con el requisito a que se refiere el presente inciso.

Si transcurrieran dos (2) trimestres consecutivos en los que la información financiera intermedia muestre que se hubiese dejado de cumplir con dicho requisito, o no se hubiese presentado tal información, se aplica la presunción señalada en el párrafo anterior y, la sociedad administradora deberá informar como hecho de importancia que el fondo dejó de tener la condición de “Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles - FIRBI”. La pérdida de tal condición será a partir de la fecha máxima prevista en la normativa para la presentación de la referida información financiera intermedia.

La condición de “Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles - FIRBI” se recuperará a partir de la presentación de aquella información financiera intermedia que acredite que se volvió a cumplir con el requisito a que se refiere el primer párrafo de este inciso. La recuperación de tal condición será a partir de la fecha máxima prevista en la normativa para la presentación de la referida información financiera intermedia.

b) Los bienes inmuebles adquiridos o construidos por cuenta del fondo para su arrendamiento o cualquier otra forma onerosa de cesión en uso podrán ser transferidos únicamente después de transcurridos cuatro (4) años, contados a partir de la fecha en que fueron adquiridos por el fondo o en que fue terminada su construcción, según corresponda. Se considera terminada la construcción cuando se haya obtenido de la dependencia municipal correspondiente la conformidad de obra.

c) La sociedad administradora debe distribuir y pagar como mínimo una vez al año entre los partícipes al menos el noventa y cinco por ciento (95%) de la utilidad neta distribuible del ejercicio obtenida por el fondo. El cálculo de la utilidad neta distribuible para efectos de pago de los rendimientos se determinará sobre la base de las partidas del Estado de Resultados que implicaron un ingreso o salida de efectivo para el fondo. Las partidas que no hayan sido realizadas al cierre del ejercicio, serán reintegradas al cálculo de la utilidad neta distribuible en el ejercicio en que se realicen. Asimismo, las utilidades que se distribuyan y paguen en exceso de la utilidad neta reportada en el Estado de Resultados se reconocerán como una cuenta por cobrar a los partícipes bajo el concepto de pago anticipado de rendimientos, la cual será compensada al momento de la realización del activo correspondiente. Dicha distribución y pago deberá realizarse a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente a aquel en el q
ue se generó tal utilidad neta distribuible.

d) Los certificados de participación deben ser colocados, por oferta pública primaria, por lo menos a diez (10) inversionistas que no sean vinculados entre sí. Para estos efectos, en caso de adquisición de participaciones a través de cuentas globales se podrá considerar como inversionistas a los titulares finales de dichos instrumentos. La sociedad administradora deberá acreditar en caso de que lo requiera la SMV, que la colocación cumple con el requisito de dispersión.

La exigencia señalada en el presente inciso no impide los aumentos de capital efectuados por los propios partícipes ni el ejercicio o la transferencia del derecho de suscripción preferente que se pudiera derivar de estos aumentos de capital. Cualquier otra oferta primaria de nuevos certificados de participación deberá realizarse por oferta pública y colocarse por lo menos a diez (10) inversionistas que no sean vinculados entre sí.

El incumplimiento de lo dispuesto en el inciso c) dentro del plazo máximo previsto en dicho inciso, o de lo dispuesto en los incisos b) o d), conllevará la pérdida inmediata y definitiva de la condición de “Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles - FIRBI” y deberá ser informado como hecho de importancia.

Cuando el objetivo de inversión del Fondo, total o parcial, sea la construcción de bienes inmuebles, dicha actividad debe realizarse necesariamente a través de un tercero.

El reglamento de participación debe establecer los montos o porcentajes máximos que representarán los servicios complementarios que se requieran para el desarrollo de la actividad propia del objeto de inversión del Fondo.

Los fondos de inversión que no cumplan con lo mencionado en el primer párrafo de la presente disposición, incluyendo sus incisos a) al d), no tendrán la condición de Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles – FIRBI y por tanto no podrán denominarse como tales, debiendo modificar su denominación”.

Artículo 3°.- Publicar la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano y en el Portal del Mercado de Valores (www.smv.gob.pe).

Artículo 4°.- La presente resolución entrará en vigencia al día siguiente de su publicación.

Regístrese, comuníquese y publíquese.


José Manuel Peschiera Rebagliati

Superintendente del Mercado de Valores